Como funciona o leilão de imóveis: guia para iniciantes

Comprar um imóvel em leilão pode sair bem abaixo do preço de mercado. Em compensação, o processo tem regras próprias, custos que não aparecem no valor do lance e riscos que exigem análise antes de qualquer oferta. Este guia explica o caminho completo, do edital até a posse.

Por que imóveis vão a leilão

Um imóvel vai a leilão quando o dono não pagou uma dívida e o credor precisa transformar o bem em dinheiro. As duas origens mais comuns são processos na Justiça (dívidas de condomínio, trabalhistas, fiscais ou bancárias) e financiamentos com alienação fiduciária que deixaram de ser pagos.

Leilão judicial

No leilão judicial, a venda é determinada por um juiz dentro de um processo de execução, seguindo o Código de Processo Civil. O imóvel é avaliado por um perito ou oficial de justiça e o edital define o lance mínimo de cada etapa.

• Na primeira data (praça), o lance mínimo costuma ser o valor da avaliação.
• Na segunda data, o imóvel pode ser vendido por valor menor, desde que não seja preço vil. Se o juiz não fixar outro limite, preço vil é aquele abaixo de 50% da avaliação.
• A lei permite propor pagamento parcelado, com pelo menos 25% de entrada e o restante em até 30 meses, se o edital não proibir.
• Depois da arrematação, é expedida a carta de arrematação, documento usado para registrar o imóvel em seu nome.

Leilão extrajudicial (alienação fiduciária)

No leilão extrajudicial, quem vende é o próprio banco, sem processo judicial. Isso acontece quando o comprador de um imóvel financiado deixa de pagar as parcelas: o banco consolida a propriedade em seu nome no cartório e é obrigado a levar o imóvel a leilão, conforme a Lei 9.514/97.

• No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel.
• No segundo leilão, o lance mínimo costuma ser o valor da dívida mais despesas, o que pode gerar descontos maiores.
• Se não houver interessados, o banco pode vender depois por venda direta ou licitação, como faz a Caixa.
• O pagamento geralmente é à vista, mas alguns bancos aceitam financiamento em imóveis específicos.

Passo a passo para participar

• Escolha o imóvel em sites de leiloeiros oficiais, sempre conferindo se o leiloeiro está registrado na Junta Comercial do estado.
• Leia o edital inteiro: ele define lance mínimo, forma de pagamento, comissão e quem paga cada dívida.
• Tire a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e confira penhoras, hipotecas e outros processos.
• Visite a região e, se possível, o imóvel por fora. Muitos são vendidos sem visitação interna.
• Calcule todos os custos e defina um lance máximo antes do leilão começar.
• Faça o cadastro no site do leiloeiro com antecedência, porque a habilitação pode levar alguns dias.
• No dia, respeite seu limite. A disputa costuma levar pessoas a pagar mais do que o planejado.

O que acontece depois de arrematar

Após vencer, você paga o lance (ou a entrada) e a comissão do leiloeiro nos prazos do edital. Em seguida vêm o ITBI, o registro em cartório e, se o imóvel estiver ocupado, a desocupação. Só depois disso é possível reformar, alugar ou revender.

Antes de dar qualquer lance, simule a operação completa na calculadora: ela mostra o lucro, o ROI e o lance máximo para manter a margem que você quer.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de advogado ou contador.